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(資料圖)

考慮到抵押貸款利率、房價和收入水平，美國現(xiàn)在的住房市場可負擔性與2006年房地產(chǎn)泡沫最嚴重時的水平相當。造成這種情況的原因是美聯(lián)儲的一系列加息使抵押貸款利率從3%飆升至7%，而大流行的房地產(chǎn)繁榮推動全美房價平均上漲了超過40%。

未來有三個杠桿可以幫助緩解住房可負擔性：抵押貸款利率下降、房價下跌或收入增加。由于金融市場的波動，抵押貸款利率一直是短期內(nèi)影響最大的杠桿。

晨星公司（Morningstar）發(fā)布的一份新的住房報告預(yù)計，抵押貸款利率確實將成為幫助緩解住房可負擔性的主要杠桿。

截至上周五，美國30年期固定抵押貸款平均利率為7.14%。晨星預(yù)計，這一利率將在今年下半年呈下降趨勢，到2023年平均為6.25%。晨星的預(yù)測模型預(yù)計，2024年抵押貸款利率將平均為5.00%，而2025年將降至4.00%。

“為了對抗高通脹，美聯(lián)儲進行了大規(guī)模的利率上調(diào)。我們預(yù)計美聯(lián)儲將在未來幾年大幅下調(diào)聯(lián)邦基金利率，到2025年將（聯(lián)邦基金）利率從目前的5%降至2%以下。在我們看來，一旦美聯(lián)儲戰(zhàn)勝了通脹，其首要任務(wù)將轉(zhuǎn)向推動經(jīng)濟增長，這將需要大幅降低利率?！?/p>

晨星的經(jīng)濟學家預(yù)計，長期來看，抵押貸款利率將保持在低位。他們指出，人口老齡化和生產(chǎn)率增長放緩等因素將給抵押貸款利率等長期利率帶來下行壓力。

“無論未來幾年發(fā)生什么，我們預(yù)計利率最終都會回落到大流行前的低水平。一旦大流行的經(jīng)濟波動塵埃落定，低利率制度將恢復(fù)，”晨星寫道?！拔覀兊拈L期利率預(yù)測是由長期趨勢驅(qū)動的。幾十年來，人口老齡化、生產(chǎn)率增長放緩和不平等加劇等因素一直在壓低實際利率，這些因素并沒有消失?！?/p>

晨星的經(jīng)濟學家還預(yù)計，收入增長和房價下跌這兩個因素也會對緩解住房可負擔性起到幫助作用。

他們家寫道：“我們修訂后的房價預(yù)測顯示，2022年至2024年，新房和二手房價格將分別下跌6%和4%?！彼麄兎Q自己的預(yù)測是“溫和的調(diào)整”，并補充說，由于“待售現(xiàn)房庫存仍低于疫情前的水平”，房價將不會出現(xiàn)更大幅度的下跌。

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